Del trastero de toda la vida al self storage: historia de cómo España aprendió a alquilar el espacio que antes necesitaba poseer

España tiene una relación con el trastero que ningún otro país europeo tiene. No es solo una cuestión de espacio — es una cuestión de identidad. Entender por qué los españoles tardaron décadas en alquilar lo que otros países alquilan desde los años 80 requiere remontarse a una decisión política tomada en los años 50, cuando el franquismo decidió que España sería un país de propietarios. Lo que nadie previó entonces es que esa decisión lo cambiaría todo: incluida la forma en que guardamos nuestras cosas.

El almacenamiento antes de que existiera el trastero

Guardar objetos fuera del hogar no es una invención moderna. La necesidad de almacenar lo que no se usa de inmediato es tan antigua como la civilización. Durante la dinastía Zhou en China, hace más de 3.000 años, existían almacenes comunales donde se guardaban semillas y provisiones bajo vigilancia. En el Antiguo Egipto, los graneros del faraón eran el equivalente institucional de lo que hoy llamaríamos self storage. El principio es el mismo: ceder temporalmente a un tercero la custodia de lo que no cabe o no conviene tener en casa.

En Europa, durante siglos, esa función la cumplieron los almacenes de los puertos comerciales, los graneros de los monasterios y, más tarde, los guardamuebles que proliferaron en las ciudades industriales del siglo XIX para atender a una clase media cada vez más móvil. El guardamuebles — precursor directo del self storage — ya existía en Madrid y Barcelona a finales del siglo XIX, aunque como servicio de élite: carísimo, gestionado por la empresa y sin acceso directo del cliente a sus objetos.

El salto cualitativo llegó, como tantas otras cosas del siglo XX, desde Estados Unidos.

El nacimiento del self storage moderno: Texas, años 60

Los primeros centros de self storage tal como los conocemos hoy nacieron en Texas en la década de 1960. La razón es específicamente texana: las casas del sur de Estados Unidos generalmente no tienen sótano — el suelo arcilloso y el clima lo desaconsejan — lo que generaba una necesidad real de espacio de almacenamiento externo. Las empresas petroleras que operaban en la región necesitaban además guardar equipamiento entre proyectos. La solución fueron hileras de pequeños garajes individuales, con cerradura propia, accesibles directamente con el vehículo, situados en la periferia de las ciudades.

El modelo era radicalmente diferente al guardamuebles europeo: el cliente tenía su propia llave, podía acceder a cualquier hora, no había intermediario y el precio era mensual. La democratización del almacenamiento había llegado.

Durante los años 70, el boom económico estadounidense y el crecimiento suburbano dispararon el sector. Surgieron las primeras grandes cadenas — Public Storage se fundó en 1972, Shurgard en 1972 también — y el self storage pasó de ser una solución industrial a convertirse en un producto de consumo masivo. Para finales de los 70, había ya miles de centros repartidos por todo Estados Unidos.

La llegada a Europa: Londres, 1979

El concepto cruzó el Atlántico en 1979, cuando abrió el primer centro de self storage en Europa, en Londres. El Reino Unido era el destino natural: misma cultura empresarial anglosajona, misma tradición de movilidad residencial y, sobre todo, un mercado inmobiliario donde el alquiler de vivienda era la norma, no la excepción. Quien alquila su casa entiende perfectamente el concepto de alquilar espacio de almacenamiento.

Durante los años 80, el self storage se extendió por Europa Occidental — Países Bajos, Alemania, Francia — siguiendo siempre la misma lógica: países con alta densidad urbana, mercados de alquiler residencial desarrollados y una clase media acostumbrada a pagar por servicios.

España no estaba en ese mapa. Y hay una razón muy concreta para ello.

Por qué España tardó décadas: la herencia del franquismo y la cultura del propietario

Para entender por qué el self storage llegó a España 23 años después que al Reino Unido, hay que entender una decisión política tomada en 1957. José Luis Arrese, ministro de Vivienda del régimen franquista, formuló entonces la doctrina que definiría la España residencial de las décadas siguientes: el objetivo era convertir a España en un país de propietarios, no de inquilinos. La lógica era en parte ideológica — el propietario tiene algo que perder y es menos propenso a la agitación — y en parte pragmática: había que reconstruir el país después de la guerra y la posguerra, y la construcción era el motor más potente disponible.

Las consecuencias fueron espectaculares y duraderas. La proporción de viviendas en propiedad en España pasó del 47% en 1950 al 57% en 1970, al 73% en 1981 y se mantiene por encima del 75% hoy. Entre 1961 y 1975, el III Plan Nacional de la Vivienda impulsó la construcción de más de cuatro millones de viviendas. El trastero en el sótano o en la planta baja era parte estándar de esa construcción — era un espacio más de tu propiedad, no un servicio que se alquilaba.

Esta diferencia cultural es fundamental. En el Reino Unido o Alemania, donde históricamente se alquila la vivienda, el concepto de alquilar un trastero es natural — ya estás pagando por vivir en un espacio ajeno, pagar también por guardar tus cosas en otro espacio ajeno no es un salto conceptual difícil. En España, donde se compra la vivienda y el trastero viene incluido o se compra también, la idea de pagar mensualmente por guardar objetos en un centro ajeno era incomprensible. ¿Para qué, si ya tengo mi trastero?

1960: el marco legal que permitió que el trastero fuera una propiedad

El mismo año en que el primer centro de self storage abría en Texas, España establecía el marco legal que definiría la relación de los españoles con el trastero durante décadas. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal — publicada en el BOE el 23 de julio de 1960 — estableció por primera vez en el ordenamiento jurídico español la posibilidad de que un trastero tuviera folio registral propio como finca independiente, susceptible de ser comprada, vendida e hipotecada de forma autónoma.

Antes de 1960, el trastero era jurídicamente un anejo de la vivienda — no existía como propiedad independiente. Con la nueva ley, podía constituirse como finca registral propia, con su escritura, su número de registro y su cuota de participación en la comunidad. El trastero se convirtió en un activo inmobiliario.

Esta diferencia legal explica en parte la resistencia española al self storage: el trastero no era un servicio sino una propiedad. Y los españoles compraban propiedades, no alquilaban servicios.

Los años 60-90: el trastero como parte de España

Durante el desarrollismo de los años 60 y 70, el boom constructor transformó las ciudades españolas. Entre 1961 y 1975 se construyeron más de cuatro millones de viviendas, la mayoría en bloques de pisos con trasteros en el sótano o en plantas específicas. El trastero era parte del contrato social de la clase media española emergente: compraba el piso, el garaje y el trastero. Los tres como propiedades. Los tres como activos.

Durante tres décadas, el modelo funcionó. Los pisos eran grandes por los estándares europeos, las familias tenían espacio, y el trastero propio servía para guardar lo que no cabía en casa. La idea de pagar a una empresa para que guardara tus cosas en un centro externo simplemente no tenía sentido en ese contexto.

Pero en los años 90, algo empezó a cambiar. Las ciudades crecieron, los pisos nuevos se hicieron más pequeños — el precio del suelo urbano ya no permitía los generosos metros cuadrados de los 60 — y la movilidad residencial y laboral aumentó. Una nueva generación de españoles empezó a vivir en pisos más pequeños, a cambiar de ciudad por trabajo, a divorciarse y redistribuir hogares. El trastero del sótano ya no era suficiente.

2002: el año en que todo cambió

El verano de 2002 fue el año cero del self storage en España, y ocurrió en un lugar concreto: Hospitalet de Llobregat, en el área metropolitana de Barcelona.

En mayo de 2002, un empresario noruego llamado Lasse — cofundador de City Self Storage, cadena que había abierto su primer centro en Oslo en 1993 — abrió el primer centro de self storage moderno en España, en Hospitalet. Meses después, ese mismo verano, Alexander Ruckensteiner, economista austriaco nacido en Innsbruck, cofundó junto a Arnaud la empresa Blue Self Storage SL — hoy conocida como Bluespace — y abrió su primer centro, también en Hospitalet, compitiendo directamente con City Self Storage.

Dos competidores, el mismo barrio, el mismo año. No fue casualidad: Hospitalet concentraba en 2002 una densidad empresarial y una mobilidad residencial que hacían plausible el experimento. Y el experimento funcionó.

Ruckensteiner compró con fondos propios los primeros cuatro centros en Barcelona. La apuesta era arriesgada — el mercado español no entendía el concepto de self storage — pero el timing era perfecto. España estaba en pleno boom económico, Barcelona acababa de salir del impulso olímpico, los pisos se encarecían y los españoles empezaban a necesitar espacio extra. Bluespace se convirtió rápidamente en el líder del mercado.

2002-2010: la década de la educación del mercado

Los primeros años del self storage en España fueron, ante todo, un ejercicio de pedagogía. Los pioneros no competían solo entre ellos — competían contra la incomprensión. ¿Para qué pagar por guardar mis cosas si tengo un trastero en casa? ¿No es más barato alquilar un garaje? ¿Qué pasa si la empresa quiebra?

El sector creció lentamente durante la primera mitad de la década, concentrado casi exclusivamente en Madrid y Barcelona. La crisis financiera de 2008 fue, paradójicamente, un catalizador: las empresas que necesitaban reducir costos fijos descubrieron que el self storage era mucho más flexible y barato que mantener un almacén propio. Los autónomos que perdían sus oficinas necesitaban guardar su material en algún sitio. La movilidad forzada por la crisis generó demanda de almacenamiento temporal.

Para 2010, el sector tenía ya una presencia reconocible en las principales ciudades españolas, aunque lejos todavía de la penetración de los mercados más maduros.

El punto de inflexión: la pandemia y el boom post-2020

Si 2002 fue el año cero del self storage en España, 2020 fue el año en que el sector pasó de nicho a industria.

El confinamiento de 2020 cambió la relación de los españoles con el espacio doméstico de forma radical y permanente. De repente, el piso tenía que ser también oficina, colegio, gimnasio y sala de ocio. El espacio nunca había sido tan valioso ni tan escaso. Los objetos que antes convivían con la vida cotidiana — material deportivo, decoración de temporada, archivos de empresa, stock de negocio — necesitaban salir para hacer sitio a lo esencial.

El resultado fue un crecimiento sin precedentes. El sector creció a ritmos del 15% anual desde 2020, con más de 450 nuevas empresas creadas solo en 2022. El self storage dejó de ser algo que usaban empresas y personas en situaciones excepcionales para convertirse en un servicio de consumo regular.

El mercado español hoy: cuarto en Europa, primero en crecimiento

En 2025, España es el cuarto mercado de self storage más grande de Europa, solo por detrás del Reino Unido, Francia y Alemania. Los datos del informe FEDESSA/CBRE 2025 — la referencia sectorial europea — son elocuentes:

• 2.000.000 m² de superficie total de almacenamiento en España
• 11,3% del total europeo — cuarto país del continente
• 77,3% de ocupación media — por encima de la media europea
• 304 €/m² de renta anual media sin IVA
• Más de 650 operadores y aproximadamente 1.300 centros

El dato más revelador es el de la fragmentación: los 25 principales operadores representan apenas el 4% del total de empresas, aunque gestionan el 46% de la superficie total. Es un mercado todavía muy atomizado, dominado por pequeños operadores locales, con un líder claro — Bluespace, con más de 67 centros propios — y un espacio enorme para la consolidación.

El dinero grande entra en los trasteros

La señal más clara de que el self storage español ha madurado no son los metros cuadrados ni los centros — es quién está invirtiendo en él.

En los últimos años han entrado en el sector español capital institucional y nombres que hasta hace poco nunca hubieran mirado al mercado del trastero: la familia Botín con la cadena Tu Trastero, los Cuatrecasas con Box Infiniti, y fondos internacionales como BC Partners, PGIM o Crossroads. Las transacciones de inversión en self storage europeo alcanzaron los 875 millones de euros en 2024, encaminándose al quinto año consecutivo de récords. España es uno de los mercados más atractivos de ese flujo de capital.

La razón es la misma que explica el interés de cualquier inversor inmobiliario sofisticado: el self storage tiene características financieras únicas. Alta ocupación estructural, ingresos recurrentes y predecibles, baja intensidad de gestión, poca exposición a ciclos económicos — cuando la economía va bien la gente compra y necesita guardar; cuando va mal se muda y necesita guardar — y un suelo de penetración en España que todavía está muy por debajo del de los mercados maduros. JLL calcula que las interacciones de inversores interesados en el sector español se multiplicaron por 10,8 entre 2022 y 2025.

La paradoja española: más trasteros por habitante pero menos self storage

Aquí está la tensión más interesante del mercado español, y la que mejor ilustra la singularidad histórica de nuestra relación con el almacenamiento.

España tiene más trasteros por vivienda que prácticamente cualquier otro país europeo — décadas de construcción masiva con trastero incluido en el precio han garantizado eso. Pero tiene menos penetración de self storage que Reino Unido, Alemania o Francia, precisamente porque ese trastero propio hace innecesario, en apariencia, pagar por espacio externo.

El cambio está llegando por tres vías simultáneas. La primera es generacional: los jóvenes españoles que no pueden comprar vivienda — o que no quieren hacerlo — no tienen trastero propio y necesitan alternativas. La segunda es urbanística: los pisos nuevos son cada vez más pequeños y los trasteros incluidos, cuando existen, son insuficientes. La tercera es empresarial: el auge del comercio electrónico, los autónomos digitales y las pequeñas empresas sin oficina fija ha creado una demanda de almacenamiento flexible que el trastero doméstico no puede satisfacer.

El resultado es un mercado que todavía tiene mucho camino por recorrer. Si España alcanzara la penetración de self storage del Reino Unido — el mercado más maduro de Europa — el sector podría triplicar su tamaño actual sin saturarse.

Cronología: del almacén texano al trastero español

Lo que viene: consolidación e institucionalización

El sector español del self storage en 2025 se parece al mercado inmobiliario comercial español de los años 90: un mercado fragmentado, con muchos operadores pequeños, que está a punto de entrar en una fase de consolidación impulsada por capital institucional. JLL lo define como un mercado «en punto de inflexión».

Las fusiones y adquisiciones que ya están ocurriendo — fondos comprando cadenas locales, operadores grandes absorbiendo a los pequeños — van a transformar el paisaje del sector en los próximos cinco años. Lo que hoy son 650 operadores con 1.300 centros probablemente sean 100 operadores con 2.000 centros en 2030.

Y el cliente final — el particular o la empresa que necesita guardar algo — se va a encontrar con un servicio más profesionalizado, más digitalizado y, probablemente, más caro. La tecnología ya está transformando el sector: cerraduras electrónicas, acceso por aplicación móvil, contratación online sin necesidad de ir a la oficina, sistemas de seguridad de última generación. El trastero se está convirtiendo en un producto tecnológico.

Lo que no va a cambiar es la necesidad que lo sustenta. Los pisos seguirán siendo pequeños, la vida seguirá siendo móvil y los españoles seguirán acumulando más cosas de las que caben en casa. Esa es la razón por la que un austriaco llamado Alexander Ruckensteiner apostó todo en un barrio de Barcelona en el verano de 2002. Y acertó.

Fuentes

• FEDESSA / CBRE: European Self Storage Industry Report 2025
• JLL: Spanish Self Storage Market Report 2023 y análisis sectorial 2025
• BOE: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (BOE-A-1960-10906)
• The Conversation: El desarrollo de la vivienda pública en España en la primera década del franquismo (2025)
• Iberinform: datos de constitución Blue Self Storage SL (08/07/2002)
• Trastering.es: historia fundacional de los pioneros del self storage en España