El trastero como inversión inmobiliaria en España: rentabilidad y por qué los fondos ya han llegado

Hasta hace pocos años, el trastero era simplemente un servicio: un sitio donde dejar lo que no cabía en casa. Hoy es también una clase de activo inmobiliario que atrae tanto al pequeño ahorrador como a fondos internacionales. Según la consultora JLL, las conversaciones con inversores dispuestos a destinar capital al self storage en la región EMEA se multiplicaron por 10,8 entre 2022 y 2025. Algo ha cambiado, y conviene entender qué es exactamente lo que está pasando antes de decidir si esta inversión tiene sentido para ti.

Dos inversores, una misma oportunidad

El interés por el trastero como inversión se mueve hoy en dos velocidades completamente distintas, aunque ambas responden a la misma causa de fondo: la escasez estructural de espacio en las ciudades españolas.

Por un lado está el pequeño inversor particular, que compra una unidad ya construida —normalmente en el sótano de un edificio residencial, procedente de carteras bancarias o de fondos— y la pone en alquiler como complemento a su cartera. Por otro lado está el capital institucional, que ya no compra trasteros sueltos sino plataformas enteras: operadores con decenas de centros y miles de metros cuadrados gestionados de forma profesional.

Los dos perfiles están entrando al mismo mercado por razones parecidas: la vivienda se ha encarecido, los pisos nuevos son cada vez más pequeños, el comercio electrónico necesita almacenamiento de proximidad y el teletrabajo ha hecho que muchos hogares necesiten más espacio del que tienen. Son tendencias que no dependen del ciclo económico, lo que convierte al self storage en lo que los analistas llaman un activo defensivo.

¿Cuánto renta comprar un trastero para alquilar?

Para el inversor particular, las cifras que se manejan en el mercado español son las siguientes. Según datos recogidos por Infobae a partir de análisis de Gloval Building Value y Grupo Tecnitasa, un trastero pequeño en ciudades como Madrid o Barcelona cuesta entre 6.000 y 9.000 euros, con un alquiler mensual que oscila entre 30 y 70 euros por metro cuadrado. Esto puede traducirse en una rentabilidad bruta de hasta el 8,5%.

Para ponerlo en contexto frente a la vivienda, las cifras varían según la fuente y la metodología de cálculo. El Banco de España sitúa la rentabilidad bruta media del alquiler residencial en torno al 3,3% anual, aunque si se suma la revalorización del inmueble el retorno conjunto puede superar el 11%. Otros análisis basados en precios de mercado actual, como los de Bankinter o Inviv, elevan la rentabilidad bruta media nacional del alquiler de vivienda a un rango de entre el 4,8% y el 7,3%, con una rentabilidad neta —tras descontar gastos— de entre el 4% y el 5,5%.

Conviene leer estas cifras con cautela. Algunas fuentes del sector hablan de rentabilidades de hasta el 12% o incluso del 15-35% en modelos de negocio de self storage completos (no de una unidad suelta, sino de la explotación de un centro entero), pero esas cifras dependen muchísimo de la ubicación, la ocupación real y la gestión, y no deberían tomarse como un estándar garantizado. La rentabilidad real de un trastero individual depende, sobre todo, de tres factores: la zona donde esté ubicado, la tasa de ocupación de la zona y si compite o no con un centro profesional de self storage cercano con más unidades, mejor seguridad y gestión digitalizada.

Según la Asociación Española de Self Storage (AESS), el 60% de los arrendadores de trasteros en España son particulares y el 40% son profesionales, con un alquiler medio de unos 70 euros al mes y una duración media de contrato de 11 meses. El perfil típico del inquilino tiene entre 35 y 65 años, vive en una gran ciudad y a menos de 10 minutos de su trastero.

Por qué el capital institucional ha puesto el ojo en el self storage

La parte más nueva de esta historia no es el pequeño inversor —que lleva años comprando trasteros sueltos— sino la llegada de capital institucional a gran escala. Según el informe de JLL sobre el sector, firmas como BC Partners (a través de CABE), PGIM (con Zebrabox) o Crossroads (con Boxinfiniti) ya han entrado en el mercado español con estrategias value-add, comprando y profesionalizando operadores existentes.

David Onrubia, responsable de Activos Alternativos de JLL España, explica que el mercado español ofrece a los inversores institucionales una oportunidad real de profesionalización, con potencial de retornos de doble dígito gracias a los fuertes vientos de cola del sector. Su lectura es que en los próximos años veremos una fase de consolidación en la que las plataformas más grandes absorban a operadores pequeños para ganar escala.

Hay un dato que explica bien por qué los inversores institucionales están cada vez más cómodos con este activo: en Reino Unido, el mercado europeo más maduro, el diferencial de rentabilidad (yield) entre el self storage y el residencial multifamily ha pasado de 250 puntos básicos en diciembre de 2019 a solo 75 puntos básicos a finales de 2025. Esa convergencia significa que el capital institucional empieza a percibir el self storage casi con el mismo nivel de riesgo que la vivienda en alquiler tradicional —un activo que durante años se consideró mucho más seguro y predecible.

Según CBRE y FEDESSA, el sector registró un volumen de inversión estable en 2025 tras un año 2024 que fue récord, y la liquidez de financiación para este tipo de operaciones se mantiene alta pese a la incertidumbre económica general.

España frente a Europa: un mercado todavía por madurar

El mercado español de self storage está, según los datos disponibles, muy fragmentado. JLL calcula que hay más de 650 operadores gestionando unos 1.300 centros y aproximadamente 1,95 millones de m² de superficie bruta alquilable. Pero el control está muy disperso: los 25 principales operadores representan solo el 4% del total de empresas del sector, aunque concentran el 46% de toda la superficie. Es precisamente esa fragmentación la que, según JLL, convierte a España en un objetivo atractivo para futuras operaciones de fusión y adquisición.

El informe European Self Storage Industry Report 2025, elaborado por FEDESSA con CBRE, sitúa a España como uno de los cuatro grandes mercados del self storage en Europa —junto a Reino Unido, Francia y Alemania— con un 11,3% de toda la superficie europea del sector. En cifras absolutas, España cuenta con cerca de 2.000.000 m² de superficie de almacenamiento, una ocupación media del 77,3% y una renta media de 304 €/m² al año, sin IVA.

Aun así, hay margen de crecimiento. España tiene 0,040 m² de espacio de self storage por habitante, por debajo de la media europea (0,044 m²) y muy por debajo del Reino Unido, el mercado más maduro del continente, con 0,083 m² por habitante. A nivel europeo, solo el 4% de la población usa actualmente self storage, aunque un 12% adicional lo ha considerado sin haber dado el paso todavía. Es, en otras palabras, un servicio que la mayoría de los españoles todavía no conoce bien, lo que deja recorrido tanto para el crecimiento de la demanda como para el de la inversión.

Riesgos que conviene tener en cuenta

Como cualquier inversión inmobiliaria, comprar un trastero para alquilar no está libre de riesgos:

• Saturación en ciudades muy competidas. En zonas donde ya existen varios centros profesionales de self storage, un trastero suelto y sin servicios adicionales puede tener más dificultad para encontrar inquilino.
• Morosidad, aunque limitada. Es menor que en el alquiler residencial, pero existe, especialmente con contratos poco formalizados.
• Revalorización limitada. A diferencia de la vivienda, un trastero suele revalorizarse poco si la zona no tiene una demanda fuerte.
• Seguridad. Sin cámaras, control de accesos y un seguro adecuado, el riesgo de robos o daños aumenta y puede penalizar tanto la ocupación como el precio de alquiler.
• Fiscalidad. El alquiler de un trastero como servicio de almacenamiento está sujeto a IVA del 21%, salvo cuando se alquila junto con una vivienda como elemento accesorio del contrato.
• Competencia con centros profesionales. Un trastero individual compite directamente con centros de self storage que ofrecen acceso 24 horas, gestión digital y mayor seguridad, lo que puede hacer más atractiva la opción profesional para el inquilino final.

¿Compensa invertir en un trastero en 2026?

Los datos apuntan a que sí, con matices. Para el pequeño inversor, un trastero bien ubicado puede ofrecer una rentabilidad bruta superior a la de un piso, con una entrada de capital mucho más baja y una gestión más sencilla, aunque sin el mismo potencial de revalorización a largo plazo. Para el inversor institucional, la lectura es distinta: lo que se está comprando no es tanto el ladrillo como una plataforma operativa con flujos de caja estables y un mercado todavía fragmentado, lo que explica la entrada de fondos como BC Partners, PGIM o Crossroads en los últimos años.

Lo que ambos perfiles comparten es la misma tesis de fondo: la demanda de espacio de almacenamiento en España responde a una necesidad estructural —viviendas más pequeñas, mudanzas, comercio electrónico, teletrabajo— que no depende del ciclo económico. Esa es, precisamente, la razón por la que el sector ha pasado de ser un nicho desconocido a convertirse en uno de los activos alternativos más comentados del inmobiliario español.

Preguntas frecuentes sobre el trastero como inversión inmobiliaria